• Назад
  • Назад
Как сменить однушку на двушку и не разориться: расширяем жилплощадь без доплат и нервов
HOW2

Как сменить однушку на двушку и не разориться: расширяем жилплощадь без доплат и нервов

Ноябрь 2, 2017

Вопрос о переезде в более просторные апартаменты встает перед жителями мегаполиса все чаще. У кого-то появились дети и ютиться в однокомнатной квартире уже неудобно, кто-то хочет перебраться поближе к работе или просто сменить пригород на центр столицы. Если просто продажа квартиры — дело хлопотное, то что говорить об обмене. Команда TAM.BY решила прийти на помощь и пообщалась со Светланой Куделко, заместителем директора по продажам на вторичном рынке жилья  “ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ”, о том, как переехать в квартиру мечты.


Сегодня около 70% сделок направлены на расширение жилья. Если раньше процесс покупки квартиры, хозяева которой ищут себе вариант взамен, вызывала настороженность. То сейчас это обычное явление.

Как правильно оценить свою квартиру?

Первый вопрос, который нужно решить хозяину, желающему выставить квартиру на продажу, это ее стоимость. Конечно, все считают свои апартаменты самыми лучшими и не хотят уступать их по низкой цене.

Что делает продавец? Открывает сайты купли-продажи недвижимости и смотрит, сколько стоят аналогичные квартиры. При этом он забывает, что эти объявления дают такие же хозяева, которые бояться продешевить. Отсюда и завышенные цены на жилье, которое никто за такие суммы покупать не готов.

В итоге квартира, которую хотелось быстрее продать, остается просто невостребованной. И это ставит в невыгодное положение тех, кто хочет переехать в помещение побольше. Представьте, что вы нашли подходящий для переселения вариант, но купить его не можете, ведь уже которую неделю, а то и месяц, ваша настоящая квартира все еще продается.

Как же выставить максимальную, конкурентоспособную стоимость? Нужно ориентироваться не на рекламные объявления, а на суммы завершенных сделок. Т.е. на ту цифру, которую в итоге платит покупатель.

Как правило, цена, рекомендованная агентством недвижимости, соответствует рыночной, и дисконт может составить максимум 3% – 5 %. При самостоятельной продаже и стоимость квартиры, и величина дисконта гораздо больше. Бывают случаи, когда желание собственника сильно оторвано от реалий. Тогда объект зависает и говорить о скором расширении не приходится.

Совет. Перед выставлением цены изучите аналитику по рынку. Такие данные можно найти на сайтах t-s.by и realt.by. А лучше – пообщаться со специалистами.

Как сделать свое объявление о продаже квартиры заметнее?

Указать метраж жилья, его расположение и степень развитости инфраструктуры для быстрой продажи квартиры недостаточно. Сегодня множество интернет-ресурсов предлагают размещение объявлений, но они не делают описание объектов, не фотографируют их. Эта работа ложится на плечи продавца.

Во время съемки уберите все ненужные предметы из кадра. Детские игрушки, домашние животные, коллекции бутылок, личные фото — все это лишнее. Ваша задача сделать так, чтобы потенциальный покупатель мог себя представить хозяином этой квартиры.

Владельцы жилья с плохим ремонтом или вовсе без него не считают нужным делать фото. Но это обязательное условие для качественного объявления. Не хотите фотографировать обшарпанные обои, сделайте снимки двора, подъезда, фасада дома, лифта.

Также не ленитесь делать развернутое описание объекта. Начните с базовой информации: адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, размер кухни, сведения о санузле. А затем дайте максимально возможную дополнительную информацию об остальном: транспортное сообщение, инфраструктура, куда выходят окна, как давно квартира находится в собственности, сколько в ней прописано людей. И не забывайте указать на особые достоинства помещения, если они есть. Например, хороший ремонт.

Как показывать квартиру и вести переговоры о продаже?

На этом этапе запаситесь терпением и временем. Если уже решились на продажу квартиры, то нужно всегда отвечать на все звонки. Одни и те же покупатели могут звонить несколько раз. Показывать тоже придется неоднократно.

Совет. Для экономии времени и безопасности назначайте встречу нескольким покупателям на один день.

Будьте готовы по несколько раз отвечать на одни и те же вопросы. Старайтесь при этом не терять терпение. Улыбайтесь, будьте вежливы. Вам необходимо оставить о себе приятное впечатление. С приветливым хозяином и квартира будет казаться уютнее.

фото key42.ru

Как найти вариант взамен?

Это нужно делать одновременно с продажей. Поэтому придется выделить время не только на показы своей квартиры, но и на поиски новой. Как правило, объявления на разных порталах одни и те же. А о появлении новых вас никто не предупредит. Поэтому нужно постоянно все мониторить самостоятельно.

Также не стоит зацикливаться на одном варианте. На формирование стоимости влияет год постройки, расположение, этаж и многое другое. Поэтому трешка на Заславской и Ангарской будут стоить по-разному.

Совет. Смотреть нужно шире. Нацелившись на двухкомнатную, не стоит отмахиваться от трешек. Они могут быть в одном ценовом диапазоне.

Как подготовить документы для продажи и покупки?

Согласования условий предстоящей сделки и подготовка документов – самый сложный этап. Для продажи и покупки набор документов разный. Все их нужно заказать, посетив разные организации и отстояв в них очереди. При этом стоит помнить и о сроках изготовления и действия справок. Поэтому перед тем как их собирать, составьте список. Пометьте в нем сроки изготовления справок и время их действия. Так вы будете знать, в каком порядке их заказывать.

Совет. Обращайте внимание на прописанных в квартире несовершеннолетних. Для покупки такого жилья требуется разрешение местного исполкома.

Денежный вопрос: сколько нужно доплатить за расширение жилплощади?

Если нужно сменить однокомнатную квартиру на двухкомнатную, то сумма доплаты в среднем варьируется от 20 до 30 тысяч рублей. При обмене двушки на трешку суммы примерно такие же.

И помните о серьезности процесса передачи денег. Делайте это в банке, а никак не за углом, или где-то дома. Даже если своим покупателям или продавцам вы доверяете полностью.

Можно ли расширить жилплощадь без доплат или с минимальными затратами?

Можно. И вариантов несколько.

Первый — это наличие в собственности новостройки. Например, однушка середины 2000-ых с площадью от 40 до 45 квадратных метров стоит в среднем около 90 тысяч рублей. За эту сумму можно купить двушку, построенную в 70-ых годах размером около 50 квадратных метров. Конечно, многое зависит от состояния обеих квартир.

Второй вариант — это кредит. Раньше процент по кредиту был просто неподъемным для большинства белорусов. 25% годовых позволить себе могли единицы. Сегодня же минимальная ставка находится на уровне 11,5% годовых. А максимальная сумма кредита составляет 90% от стоимости квартиры.

Остановимся на этом чуть подробнее. Например, у вас есть стандартная однушка. Ее можно продать за 60 – 80 тысяч рублей (35 000 – 40 000 USD). Чтобы купить взамен двушку, вам нужно доплатить около 20-30 тысяч рублей (10 000 – 15 000 USD). Если такой суммой вы не располагаете, то берете ее в кредит под 11,5% годовых и в среднем ежемесячные выплаты составят примерно 195 – 300 (100-150 USD) рублей. А это уже не такая пугающая и неподъемная сумма.

И еще пример. У вас есть однушка и к ней еще 9 800 рублей (5 000 USD). С привлечением кредита можно рассчитывать на хорошую, просторную двушку. А если хочется квартиру с тремя и более комнатами, то изначально имеющаяся сумма увеличиться не намного. Вместо 9 800 рублей (5 000 USD) скопить придется 11 800 рублей (6 000 USD). В этом случае, схема следующая: берете кредит на 90% суммы новой квартиры. Добавляете к ней свои накопления и покупаете новое жилье. Переезжаете туда, а свою старую квартиру продаете. Получается, что кредит в этом случае вам понадобится только на то время, пока вы не продадите свою старую квартиру. А после можно погасить кредит досрочно без санкций со стороны банка.

Обратите внимание, что операции по расширению жилплощади лучше производить на стабильном рынке недвижимости. Либо стремящемся к снижению. Одновременно со стоимостью объекта, снижается и доплата. Например, раньше для переезда из однушки в двушку нужно было доплатить от  40 тысяч рублей. Сегодня это уже от 20 – 30 тысяч. Все решаемо. Для популярных сегодня сделок по расширению жилплощади у нас есть специальная программа. В рамках «Расширяем жилплощадь» мы помогаем и продать, и купить, и с кредитом разобраться. Есть и свой специалист по ипотеке. Он непредвзято расскажет о программах кредитования, сравнит их и сделает ориентировочные расчеты.


Материал подготовлен редакцией TAM.BY совместно с группой компаний “Твоя столица”.

Как определить качество блюд восточной кухни: рассказыв...

Читать далее

Быстрый способ консервации: выбираем качественный авток...

Читать далее

Как выбрать зимнюю обувь для детей: советы эксперта...

Читать далее

Данный материал прокомментировали уже 4 раз. Оставьте свое мнение тоже!

  • Аноним:

    Кредит – петля на шее. Надо это всегда знать.

  • Татьяна:

    С 2013 г разрешение исполкома на продажу квартир с несовершеннолетними прописанными не требуется, только если собственник несовершеннолетний нужно разрешение органов опеки и попечительства. В общем компетенция сотрудников Твоей столицы, агентства недвижимости, которое рекламирует себя как самое знающее и т.д. и т.п. у меня лично вызывает большие сомнения. Еще и не стыдно советы на всех порталах давать всем и вся, а потом говорят что агенты и риелтеры болваны. Я понимаю почем. После этой фразы дальше статью читать не стала , решила поберечь время и нервы.

    • Иван:

      Вы в этом уверены? В 2016 году эта норма точно действовала, исхожу из своего опыта.

      • Аноним:

        я уверена, испоклком нужен только для квартир с обременениями. Т.е. или продажа многодетной семьей, квартира строилась по кредиту.,или семья в социальноопасном. А если семья благополучная за детей отвечают родители. Изменения вынесены в жилищный кодекс в 2013г.

  • Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован.